Comprar y vender en Ibiza: preguntas frecuentes

Sí. Cualquier comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para formalizar la compra y abrir una cuenta bancaria en España. Es un trámite sencillo que podemos ayudarle a gestionar a través de nuestros asesores de confianza.

Sí. Por lo general, los no residentes —de la UE o de fuera— pueden comprar propiedad en España sin restricciones. En algunas zonas, los compradores de fuera de la UE pueden necesitar autorizaciones específicas. El proceso es esencialmente el mismo; solo varían algunos trámites fiscales y de financiación.

En las Islas Baleares, los compradores no comunitarios (de fuera de la UE/EEE) pueden necesitar una autorización militar para adquirir determinadas propiedades, en especial en suelo rústico, conforme a la normativa de zonas de interés para la Defensa (RD 689/1978). Los ciudadanos de la UE/EEE están exentos, y el suelo urbano con planeamiento aprobado suele quedar fuera de este requisito. Cuando procede, se tramita antes de la escritura; lo comprobamos y lo gestionamos para cada propiedad.

En enero de 2025 se planteó la idea de gravar con hasta un 100% la compra de vivienda por parte de no residentes extracomunitarios, y en mayo de 2025 se presentó un anteproyecto. A día de hoy NO es ley: la propuesta sigue sin tramitarse en el Congreso y no ha entrado en vigor ningún cambio. Los compradores extranjeros siguen siendo plenamente bienvenidos y la fiscalidad de la compra no se ha modificado. Le mantendremos informado si la situación cambia.

Habitualmente: selección de la propiedad, oferta, contrato de arras con señal, comprobaciones legales (due diligence) y firma de la escritura ante notario. Recomendamos contar con un abogado independiente desde el inicio.

Como intermediarios inmobiliarios, estamos legalmente obligados por la normativa de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010) a identificar a nuestros clientes, a comprobar la titularidad real cuando interviene una sociedad y a verificar el origen de los fondos antes de formalizar una operación. Es un procedimiento habitual en cualquier compra de cierto valor en España; lo gestionamos con la máxima agilidad y discreción.

Como referencia orientativa, conviene presupuestar entre un 11% y un 16% adicional sobre el precio. La partida principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la compra de segunda mano, que en Baleares es progresivo por tramos —aproximadamente desde el 8% hasta los 400.000 € y subiendo por tramos hasta el 11–13% en la parte alta de los importes más elevados—, lo que sitúa a las islas entre las comunidades con mayor tributación en propiedad de lujo. En obra nueva se aplica IVA (10%) más Actos Jurídicos Documentados (en torno al 1,5–2%) en lugar del ITP. A ello se suman notaría, registro y honorarios legales. Las cifras exactas dependen del importe y del tipo de operación; confírmelas con su asesor.

Sí. Varios bancos españoles financian a no residentes, normalmente hasta un 60–70% del valor de tasación, según el perfil del comprador y el banco. Podemos ponerle en contacto con brókers hipotecarios especializados en clientes internacionales.

No. El programa de «Golden Visa», que concedía residencia por una inversión inmobiliaria de 500.000 €, se suprimió en abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Comprar una propiedad ya no otorga residencia por sí mismo. Ahora bien, esto no afecta a su derecho a comprar: los no residentes pueden adquirir vivienda en Ibiza con total libertad. Si desea residir en España existen otras vías —como el visado no lucrativo, para quienes acreditan ingresos pasivos suficientes, o el visado de nómada digital—, cada una con sus requisitos. Le orientamos y le derivamos a un especialista en extranjería.

Principalmente dos. El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un tributo municipal anual calculado sobre el valor catastral, que en Ibiza suele ser moderado en relación con el valor de mercado. Y el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR): si no alquila la vivienda, se tributa por una renta imputada (un porcentaje del valor catastral); si la alquila, por los ingresos del alquiler. Se presenta con el modelo 210. Los tipos y la base dependen de su situación; consúltelo con su asesor fiscal.

Es posible en propiedades de alto valor. El Impuesto sobre el Patrimonio cuenta con mínimos exentos —con carácter general, 700.000 € por persona más una cantidad por la vivienda habitual— que las comunidades autónomas pueden modificar; conviene confirmar el mínimo aplicable en Baleares en el momento de la operación. Además, por encima de 3.000.000 € de patrimonio neto puede activarse el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, de ámbito estatal. Los no residentes tributan únicamente por el patrimonio situado en España. Es una materia que conviene planificar con asesoramiento fiscal especializado.

Al vender, la ganancia patrimonial tributa en el IRNR; además existe la plusvalía municipal sobre el incremento de valor del suelo urbano. En las ventas por no residentes, el comprador retiene e ingresa un 3% del precio a cuenta de los impuestos del vendedor. Los tipos aplicables varían según el caso; confírmelos con su asesor antes de la operación.

El alquiler turístico en Ibiza está muy restringido. Existe una moratoria a la concesión de nuevas licencias turísticas (ETV) desde 2022, prorrogada, y en la ciudad de Ibiza el alquiler turístico en apartamentos está prohibido. En el ámbito rural, las plazas autorizadas se han reducido drásticamente. Por ello, una licencia turística ya existente es un activo muy valioso y transferible. En Casanovas nos centramos en el alquiler residencial de larga temporada; si una propiedad cuenta con licencia turística vigente, se lo indicaremos expresamente.

Trabajamos exclusivamente el alquiler residencial de larga temporada (vivienda habitual o de temporada), no el alquiler vacacional. Estos contratos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y ofrecen mayor estabilidad tanto al inquilino como al propietario. Las condiciones concretas —duración, fianza, actualización de renta— dependen de cada inmueble y se las detallamos en cada caso.

Por lo general se solicita identificación (NIE o pasaporte), justificación de solvencia y una fianza, habitualmente una mensualidad más las garantías adicionales que requiera el inmueble. La duración mínima y demás condiciones se rigen por la LAU vigente. Como cada propiedad y propietario tienen requisitos propios, conviene confirmarlos antes de la reserva; le acompañamos en todo el proceso.

A día de hoy, no. La Ley estatal de Vivienda de 2023 permite limitar la renta en las «zonas de mercado residencial tensionado», pero Ibiza no ha sido declarada como tal y el Govern balear se ha posicionado en contra. Por tanto, los nuevos contratos no están sujetos a topes de renta, si bien la situación podría cambiar en el futuro.

El certificado de eficiencia energética califica la vivienda de la A (más eficiente) a la G. En España es obligatorio disponer de él y mostrar su calificación en los anuncios de venta y alquiler; por eso verá la etiqueta energética en nuestras fichas. Es, además, un indicador útil de los costes de consumo y de la calidad de la construcción.

En Baleares, la cédula de habitabilidad —en Ibiza sustituida desde 2022 por la licencia de ocupación— es obligatoria para vender o alquilar una vivienda y para dar de alta los suministros. Acredita que el inmueble es habitable y tiene una validez de diez años. Es un documento distinto del certificado energético. Comprobamos su vigencia en cada operación.

Depende de la clasificación del terreno. En suelo protegido —por ejemplo, las Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI)— la nueva edificación está, salvo contadas excepciones, prohibida. En suelo rústico común, una vivienda nueva exige por lo general una finca registral de gran tamaño (a partir de unos 15.000 m²) y está sujeta a límites estrictos de volumen y a la normativa del Plan Territorial Insular de Eivissa; las infracciones urbanísticas conllevan sanciones graves. Antes de comprar con intención de construir o reformar, verificamos la situación urbanística de la parcela con un arquitecto y un abogado.

Es una propiedad que, por privacidad del propietario, no se anuncia públicamente. Su ubicación, precio e imágenes solo se comparten con compradores cualificados, bajo solicitud de acceso privado. Es una parte importante de nuestra actividad.

Trabajamos con un número reducido de propiedades y clientes. Eso significa atención personal, conocimiento real de cada inmueble y absoluta discreción, en lugar de un catálogo masivo.